Almanya, yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının en çok tercih ettiği ülkelerden biridir. 2,8 milyon Türk’ün yaşadığı bu ülkede, hem Almanya’da yaşayanlar için hem de yatırım amaçlı konut sahibi olmak isteyen Türkler için ev almak oldukça popüler bir yatırım seçeneği haline gelmiştir. Almanya’dan ev almak isteyenler için nereden başlanacağı, hangi adımların izleneceği ve nelere dikkat edilmesi gerektiği gibi soruların cevabını bu makalemizde bulabilirsiniz.
Bu rehberde ayrıca Almanya’da ev almak isteyen yabancılar için göz önünde bulundurulması gereken noktalar, işlem süreçleri, maliyetler ve ev seçimi gibi birçok detayı da bulacaksınız. Almanya’daki konut piyasası hakkında derinlemesine bilgi edinerek doğru kararlar vermenizi sağlayacak bu kapsamlı kılavuzu sizin için hazırladık.
Almanya’dan Ev Almak İçin Gerekenler
Almanya’dan ev alabilmek için Alman vatandaşı olma veya oturum izni bulundurma zorunluluğunuz bulunmamaktadır. Yani Almanya’dan bir ev satın almak isteyen herkes, vatandaşlık veya oturum izni gerekmeksizin bu süreci başlatabilir.
Ancak dikkat edilmesi gereken bir husus vardır; Almanya’da ev almak, size doğrudan oturum izni veya vatandaşlık hakkı tanımamaktadır. Bu konuda yanlış bilgiye sahip olmanız ileride sorunlar yaşamanıza neden olabilir. Almanya’da oturum izni almak isteyenler için en bilinen yöntemlerden biri, 250.000 Euro değerinde bir iş yatırımı yaparak Alman vatandaşlarına istihdam sağlamaktır. Bu yöntemle oturum hakkı elde etmek mümkündür, ancak bu yöntem dışında da farklı yollardan oturum izni almak mümkün olabilir.
Neden Almanya’dan Ev Almalı?
Türk vatandaşlarının Almanya’dan ev almayı tercih etmelerinin bazı önemli sebepleri vardır:
- Kazancı Enflasyona Karşı Koruma: Almanya’da gayrimenkul değeri zamanla artış gösterdiği için bu yatırımlar enflasyona karşı etkili bir koruma sağlar. Enflasyon oranlarının yükselmesiyle birlikte paranızın değeri düşebilir, ancak gayrimenkul yatırımı yaparak bu değeri koruyabilirsiniz. Gayrimenkul, genellikle istikrarlı bir yatırım aracı olarak kabul edilir ve Almanya’daki ekonomik ve politik istikrar da bu yatırımı daha güvenli kılar.
- Euro Bazında Kira Geliri: Euro bazında kâr elde etmek, Türk Lirası cinsinden getiri sağlamaktan daha avantajlı olabilmektedir. Almanya’da elde edilecek kira gelirleri Euro üzerinden olduğundan, döviz kuru avantajı sağlanabilir. Bu durum özellikle Türk Lirası’nın değer kaybettiği dönemlerde oldukça cazip hale gelir. Ayrıca, Almanya’da kira getirileri genellikle düzenli ve güvenilir olup, konut sahiplerine sabit bir gelir kaynağı sunmaktadır.
- Gayrimenkul Değer Artışı: Almanya’da konut fiyatları, düzenli olarak değer kazanmaktadır. Almanya’nın birçok bölgesinde gayrimenkul fiyatları yıllık olarak artış göstermekte, bu da uzun vadede yatırımcılarına ciddi kazançlar sağlamaktadır. Özellikle büyük şehirlerdeki konut fiyatlarında yaşanan bu artış, yatırımcıların dikkatini çekmektedir. Münih, Berlin, Frankfurt gibi şehirlerde konut fiyatları yıllık bazda yüksek oranlarda artış göstermektedir.
- Mortgage Faiz Oranları: Almanya’da mortgage faiz oranları, Türkiye’ye kıyasla daha düşüktür, bu da kredi kullanarak ev almayı daha uygun hale getirir. Almanya’da konut kredisi faiz oranları genellikle %1,5 ile %3 arasında değişmekte olup, bu oranlar Türkiye’ye göre oldukça avantajlıdır. Bu nedenle, Almanya’da ev almak isteyenler için mortgage kullanmak oldukça cazip bir seçenek olmaktadır.
Almanya’da Ev Alma Süreci
Almanya’da ev almak isteyen yabancılar için uygulanan prosedürler, Alman vatandaşlarına uygulananlarla büyük ölçüde aynıdır. Öncelikle almak istediğiniz evi bulmanız gerekmektedir. Bunun için güvenilir emlak sitelerinden yararlanabileceğiniz gibi, Almanya’daki yerel emlakçılar ile de iş birliği yapabilirsiniz. Emlak arama sürecinde, hem yerel hem de uluslararası emlak sitelerini kullanarak, hayalinizdeki evi bulmanız mümkündür. Ayrıca, Almanya’daki emlak piyasası hakkında bilgi sahibi olan bir emlak danışmanından destek almak, bu süreci daha kolay ve hızlı bir şekilde tamamlamanıza yardımcı olabilir.
Ev alma sürecinde dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:
1. Erbpacht (Kiralanmış Zemin) Kavramı
Erbpacht terimi, zemini kiralanan, fakat binası satın alınan evler için kullanılmaktadır. Bu şartla satılan evler, diğerlerine göre daha uygun fiyatlı olabilir. Ancak bu tür bir ev almadan önce arsanın ne kadar süreyle kiralanmış olduğunu ve ödenecek kira miktarını önceden öğrenmeniz önemlidir. Erbpacht sisteminde, arsa sahibi ile belirli bir süre için yapılan kira anlaşması, ev sahibinin yalnızca bina üzerinde hak sahibi olmasına olanak tanır. Bu nedenle, satın almayı düşündüğünüz evin arsasının kira süresini ve kira bedelini iyi analiz etmeniz gerekir.
2. Haus (Ev) veya Wohnung (Daire) Tercihi
Almanya’da ev almak isteyenler, münferit bir ev mi yoksa apartman dairesi mi almak istediklerine karar vermelidir. Apartmanda yaşamayı tercih ederseniz, “hausordnung” olarak adlandırılan apartman kurallarına uymanız gerekebilir. Bu kurallar; evcil hayvan beslemek, ortak alanları temizlemek veya apartmana giriş çıkış saatleri gibi konuları kapsamaktadır. Ayrıca, apartmanlarda ortak alanların bakım ve onarım giderleri, tüm daire sahipleri tarafından karşılanır. Münferit bir ev almayı tercih ederseniz, bu tür masraflar sadece size ait olacaktır, ancak bağımsız bir yaşam alanına sahip olmanın avantajlarından da faydalanabilirsiniz.
3. Rücklage (Aidat Paraları)
Apartman dairesinde veya site içinde yaşıyorsanız, yönetim tarafından aylık olarak toplanan aidatları ödemeniz gerekmektedir. Bu aidatlar, apartmanın veya sitenin bakım ve onarım giderlerini karşılamak için kullanılır. Alacağınız evin aidat bedelini ve ödenmemiş borcunun olup olmadığını önceden öğrenmeniz önemlidir. Aidatların yüksekliği, apartmanın yaşına, ortak alanların büyüklüğüne ve bakım giderlerine bağlı olarak değişebilir. Bu nedenle, geri ödeme yükümlülüklerini ve aidatların kullanım amacını iyi anlamanız önemlidir.
4. Protokol Tutanakları
Apartman veya site sakinleri, her yıl binaların bakımı, onarımı ve sorunlarını görüşmek üzere bir araya gelir ve kararlar alırlar. Bu kararlar tutanak halinde kaydedilir. Alacağınız ev için bu protokolleri incelemeniz, evin geçmişte ne gibi tamiratlardan geçtiğini önceden bilmeniz açısından faydalı olabilir. Örneğin, binanın çatı onarımı, dış cephe boyası gibi büyük masrafların geçmişte yapılıp yapılmadığını öğrenerek, gelecekte karşılaşabileceğiniz olası masraflar hakkında fikir sahibi olabilirsiniz.
5. Evin Konumu
Evin toplu taşımaya yakınlığı, okul ve hastanelere erişimi, mahallenin güvenliği gibi etkenler hem günlük yaşam hem de evin değeri için çok önemlidir. Bu unsurları önceden araştırarak seçim yapmanız yerinde bir karar olacaktır. Özellikle büyük şehirlerde toplu taşıma olanaklarına yakın bir konumda bulunan evler, kira getirisi açısından da avantaj sağlamaktadır. Ayrıca, çocuklu aileler için okullara yakınlık, yaşlı bireyler için ise hastanelere yakınlık gibi kriterler, ev seçiminde dikkate alınması gereken önemli faktörlerdir.
Satış Sözleşmesi ve Noter İşlemleri
Almak istediğiniz evi bulduktan sonra, peşin paranız veya mortgage ön onayınız hazırsa, emlakçının veya ev sahibinin hazırladığı “kaufvertrag” yani satış kontratını dikkatlice incelemeniz gerekmektedir. Satış sözleşmesi noter onayından geçtikten sonra resmi olarak işlem tamamlanmaktadır. Satış sözleşmesinde yer alan tüm şartları ve detayları dikkatlice incelemeniz önemlidir. Özellikle ödeme koşulları, tapu devir süresi ve herhangi bir ek masraf olup olmadığı gibi konulara dikkat etmelisiniz. Satış sözleşmesi noter huzurunda imzalanmadan önce herhangi bir değişiklik yapmak istiyorsanız, bu durumu noter ve taraflarla paylaşmanız gerekmektedir.
Almanya’da Ev Alma Prosedüründeki Aşamalar
Almanya’da ev alma sürecinde takip edilmesi gereken adımlar şunlardır:
- Alıcı ve Satıcı Arasında Anlaşma Sağlanması: Evi satın almak isteyen alıcı ve satıcı arasında yapılan görüşmeler sonucunda, evin satış fiyatı ve diğer şartlar üzerinde anlaşma sağlanır.
- Anlaşmanın Noter Tarafından Onaylanması: Satış sözleşmesi, noter huzurunda taraflarca imzalanır ve bu aşama, sözleşmenin resmiyet kazanması açısından oldukça önemlidir.
- Gayrimenkul Satış Anlaşmasının Tapuya Sunulması: Noter tarafından onaylanan satış sözleşmesi, tapu dairesine sunulur ve tapu siciline kaydedilir.
- Tapu Devrinin Tapu Müdürlüğünde Gerçekleşmesi: Tapu devri işlemi, tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir ve böylece mülkiyet, alıcıya geçmiş olur.
Mortgage Kullanarak Almanya’da Ev Almak
Eğer Almanya’dan ev alırken mortgage yani konut kredisi kullanmayı düşünüyorsanız, hem yerel hem de uluslararası bankalardan faydalanabilirsiniz. Almanya’daki önde gelen bankalar arasında Deutsche Bank, Commerzbank, Postbank ve Hypovereinsbank bulunmaktadır. Bu bankalardan herhangi biri ile iletişime geçerek, kredinizi nasıl alabileceğiniz konusunda destek alabilirsiniz. Mortgage kullanarak ev almak, peşin ödeme yapma zorunluluğunu ortadan kaldırırken, uzun vadeli ödeme planlarıyla bütçenizi daha iyi yönetmenizi sağlar. Almanya’da mortgage faiz oranları Türkiye’ye göre oldukça düşük olduğundan, kredi kullanarak ev almak finansal açıdan avantajlı olabilir.
Almanya’da Ev Alımında Masraflar
Ev alma sürecinde evi satın alma bedelinin yanı sıra ödenmesi gereken bazı vergi ve işlem bedelleri de bulunmaktadır. Bu masrafların toplamı genellikle satış bedelinin %15’ine denk gelmektedir:
- Emlakçı Ücreti: Satış işlemlerinde, alıcı ve satıcı arasında paylaşılan emlakçı ücreti, %3,5 ile %8 arasında değişmekte olup, %19 KDV eklenmektedir. Emlakçılar, ev arama sürecinde ve satın alma işlemlerinde önemli bir rol oynar, bu yüzden hizmet bedellerini önceden öğrenmek önemlidir.
- Grunderwerbsteuer (Tapu Harç Vergisi): Almanya’da ev alımında ödenen tapu harç vergisi oranı, eyalete göre %3,5 ile %6,5 arasında değişmektedir. Bu vergi, tapu devir işlemi sırasında ödenir ve zorunludur.
- Noter Ücreti: Satış sözleşmesinin noter tarafından onaylanması için noter ücreti ödenmektedir. Bu ücret, genellikle satış bedelinin %2’si civarındadır.
- Grundbuchkosten (Tapu Masrafları): Tapu siciline kaydedilmesi için ödenen tapu masrafları, yaklaşık olarak %0,26 – %1 arasında değişmektedir. Bu masraflar, tapu siciline yapılan kayıt işlemleri için ödenmektedir.
Almanya’da Ev Fiyatları
Almanya’daki ev fiyatları, evin bulunduğu şehre, merkeze uzaklığına ve evin çeşidine göre değişiklik göstermektedir. Almanya’nın en büyük yedi şehrindeki metrekare fiyatları aşağıda verilmiştir:
Şehir | Metrekare Fiyatı (EUR) |
---|---|
Münih | 8.442 |
Frankfurt | 6.264 |
Hamburg | 5.241 |
Berlin | 4.836 |
Stuttgart | 4.773 |
Düsseldorf | 4.263 |
Cologne | 4.185 |
Tablodaki bilgiler, 2020 yılının ilk çeyrek verilerine dayanarak statista.com’dan alınmıştır.
Münih, Almanya’nın en pahalı şehirlerinden biri olarak öne çıkmaktadır. Metrekare fiyatlarının yüksek olması, şehirdeki yaşam kalitesi, iş olanakları ve sosyal imkanların fazla olmasından kaynaklanmaktadır. Berlin ve Frankfurt gibi diğer büyük şehirlerde de konut fiyatları oldukça yüksek seviyelerdedir. Bu nedenle, yatırım yapmayı düşünenlerin bütçelerine uygun şehirleri tercih etmeleri önemlidir.
Almanya’daki Ev Tipleri
Almanya’da satın almayı düşündüğünüz evlerin ilanlarında bazı kısaltmalar ve terimler görebilirsiniz. Örneğin; “3ZKB” ifadesi (3 Zimmer, Küche, Bad) 3 oda, 1 mutfak ve 1 banyo anlamına gelir. Evin ilanında bu tür kısaltmaları ve açıklamaları anlamak, istediğiniz özelliklere sahip evi bulmanızı kolaylaştıracaktır.
Alman evleri genellikle sade ve fonksiyonel bir tasarıma sahiptir. Çoğu Alman için oturma odasındaki koltuk, evdeki en önemli mobilyadır çünkü çoğu zaman bu odada geçer ve misafirler de burada ağırlanır. Evin işlevselliği ön planda tutulur ve her mobilya veya dekoratif unsurun belirli bir amacı vardır. Rheinhaus tipi evler, bir arsa üzerinde sıralanmış yan yana bağımsız evlerden oluşabilirken, “alleinstehend” tipi evler tek başına bir binadan oluşan müstakil villaları ifade eder. Rheinhaus evleri, genellikle şehir merkezine daha yakın konumlarda bulunurken, alleinstehend evler daha çok kırsal veya sakin bölgelerde yer alır.
Almanya’da Köy Evleri
Büyük şehirlerde artan konut fiyatları ve yoğunluk nedeniyle birçok insan kırsal alanlara yönelmektedir. Almanya’nın köylerinde yaşam, doğayla iç içe olmanızı sağlar ve şehir yaşamının stresinden uzak sakin bir hayat sunar. Köylerde yaşayanlar genellikle daha geniş yaşam alanlarına sahip olmakta ve doğanın keyfini çıkarabilmektedir. Şehir merkezine 100-150 km uzaklıkta bulunan kırsal bölgelerde hem hazır bir ev satın alabilir hem de arazi alıp kendi evinizi inşa edebilirsiniz. Köy yaşamı, özellikle doğa ve tarım ile iç içe olmayı seven kişiler için oldukça cazip bir seçenektir.
Almanya’daki Emlak Siteleri
Almanya’da ev almak veya kiralamak için kullanabileceğiniz güvenilir emlak siteleri şunlardır:
- ImmobilienScout24 – Almanca: Almanya’nın en büyük emlak sitelerinden biri olup, geniş bir ev ve daire portföyüne sahiptir.
- Immowelt – Almanca: Hem satış hem de kiralama ilanlarına ulaşabileceğiniz popüler bir platformdur.
- Immonet – Almanca: Çeşitli emlak seçeneklerini değerlendirebileceğiniz bir diğer büyük emlak sitesidir.
- WG-Gesucht – Almanca ve İngilizce: Özellikle öğrenci ve genç profesyoneller için ortak yaşam alanı arayanlara yönelik ilanlar sunmaktadır.
Almanya’dan ev almak, hem Almanya’da yaşayanlar hem de yurt dışında yatırım yapmak isteyenler için birçok avantaj sunmaktadır. Bu makalede, Almanya’da ev alımı ile ilgili bilinmesi gereken tüm detayları ele aldık. Yatırım amaçlı veya yaşam alanı olarak tercih edebileceğiniz bu evler, Almanya’daki konut piyasası hakkında bilinçli kararlar vermenize yardımcı olacaktır. Almanya, ekonomik istikrarı, düşük faiz oranları ve düzenli kira getirileri ile yatırımcılar için cazip fırsatlar sunmaktadır